Ипотечная постоянная: что это такое и зачем нужна? — ипотечная постоянная определяется как отношение

Для расчета ипотечной постоянной используется следующая формула:

Ипотечная постоянная: что это такое и зачем нужна?

Ипотечная постоянная определяется как отношение суммы ежегодных выплат в части обслуживания долговых обязательств к общему размеру ипотечного займа. Коэффициент рассчитывается в процентах, а также десятичных долях при займе с платежами в равном размере.

Определение ипотечной постоянной

Ипотечная постоянная определяется при постоянной процентной ставке и длительности срока действия кредитного договора как сумма обязательных годовых выплат по обслуживаемому кредитному соглашению. В экономической теории показатель часто называют коэффициентом капитализации.

Формула

Для расчета ипотечной постоянной используется следующая формула:

ИП – ипотечная постоянная;

В – сумма выплат, которая обеспечивает возврат кредитных средств в течение года;

На итоговое значение коэффициента изменение условий погашения кредита сказывается следующим образом:

• понижение процентной ставки ведет к уменьшению значения показателя;
• более частые платежи приводят к меньшему коэффициенту;
• увеличение длительности кредитования влечет за собой снижение показателя;
• объем кредитования не сказывается на итоговом значении.

Для чего нужна ипотечная постоянная?

Ипотечная постоянная — это показатель, который часто используется для оценки возможности в будущем погасить кредит. Для успешного закрытия долговых обязательств постоянная должна быть больше номинальной кредитной ставки. Превышение коэффициента над значением ставки является гарантом выплаты заемных средств. При равенстве показателей выплата пройдет «шаровым» способом. Если расчетная цифра оказалась меньше ставки по кредитному договору, то ежемесячные платежи не способны покрыть даже сумму начисленных процентов. В результате заемщик окажется в ситуации, при которой начисленная и не погашенная сумма процентов будет расти, тем самым увеличивая итоговый размер кредитной задолженности.

Коэффициент ИП является простым инструментом для получения в короткие сроки информации следующего рода:

• баланса между периодом амортизационных отчислений и ставкой процента;
• расчета производимых затрат в части платы за пользование кредитными средствами.

На практике для вычислений используются специальные карты с рассчитанными показателями ИП. Путем перебора ставки процента и срока кредитования имеется возможность выбора наиболее оптимального варианта и условий кредитования. Показатель постоянной часто применяется при необходимости проведения оценки того, насколько эффективно будет использование кредитных средств, так называемый финансовый леверидж. Часто коэффициент используется для нахождения значения суммы реальных выплат. Для этого ипотечную постоянную умножают на сумму выданных кредитных средств.

Источник: http://onedvizhke.ru/ipoteka/ipotechnaya-postoyannaya

Расчеты по ипотечным кредитам

Расчет по ипотечным обязательствам с постоянными выплатами

Как уже отмечалось, все ипотечные кредиты могут быть разделены на две группы – с постоянными и переменными выплатами при их погашении. Рассмотрим варианты расчетов, проводимых оценщиком, при анализе ипотечных кредитов с постоянными выплатами.

Основные параметры кредита

Большинство постоянных закладных, используемых на развитых рынках недвижимости, являются самоамортизирующимися, предусматривающими периодические равномерные выплаты.

Самоамортизирующийся кредит с равномерными платежами – кредит, равновеликие равномерные платежи по которому включают в себя как процент по кредиту, так и погашение основной суммы.

Процент по кредиту рассчитывается исходя из ставки процента и остающегося баланса основной суммы.

В банковском деле амортизация – это уменьшение остатка основной суммы кредита.

Кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах (часто 75 или 80%) от стоимости собственности, устанавливает максимальный срок кредита (который будет короче, чем срок оцененной полезной жизни объекта) и предлагает процентную ставку исходя из преобладающих на рынке условий.

Затем рассчитываются периодические (обычно, ежемесячные) выплаты по ипотеке; во внимание принимаются три показателя:

• • основная сумма кредита (PRN – principal)•,
• • срок (оставшийся) кредита N;
• • процент по кредиту (INT – interest).

Пример

Сумма кредита – 10 000 долл. Срок кредита – 30 лет. Платежи производятся в конце года. Ставка процента по кредиту равна 15%.

Рассматривая периодический платеж как еще одну переменную, получаем, что любой кредит описывается четырьмя показателями. В случае если известны любые три из них, четвертый может быть определен.

Расчет характеристик кредита (долл.)

Ежегодное обслуживание кредита (РМТ – payment)

Остаток кредита на конец года (BAL – balance)

Погашенная основная сумма кредита (PRN – principal)

Оплаченный процент по кредиту (INT – interest)

Ежегодные выплаты (в расчетах – РМТ-платеж) в размере 1523 долл. по данному кредиту могут быть рассчитаны на калькуляторе (компьютере, по таблицам) с учетом двух составляющих: процента (дохода на инвестированную кредитом сумму); возмещения капитала (возврата инвестированной кредитором основной суммы).

Построим график амортизации кредита (рис. 5.2).

Рис. 5.2. График амортизации кредита

Расчет основной суммы кредита PRN. В случаях когда известны ставка процента, оставшийся срок и ежегодные выплаты, можно определить остаток непогашенной основной суммы: PV = -10 000.

Расчет срока кредита. Когда известны ставка процента, сумма кредита и ежегодные выплаты, можно определить срок кредита: N = 30.

Расчет ставки процента. В случае самоамортизирующегося кредита платежи производятся равномерными и равными выплатами. Если известны сумма кредита, оставшийся срок и ежегодные выплаты, можно определить ставку процента по кредиту: // Y = 15.

Определение ипотечной постоянной

Годовая ипотечная постоянная (ИП) – это отношение обязательных выплат но кредиту за год (ОД – обслуживание долга, РМТ) к первоначальной основной сумме кредита (ИК, в расчетах – текущая стоимость PV):

(5.1)

Ипотечная постоянная включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы кредита, поэтому она должна превышать номинальную ставку процента по кредиту.

Для рассмотренного выше примера ИП = 15,23%.

Таким образом, ипотечная постоянная для ипотечных обязательств, предусматривающих ежегодные равные выплаты в счет погашения долга, равна фактору шестой функции сложного процента, т.е. фактору взноса па амортизацию денежной единицы.

Если условия кредита предусматривают ежемесячные выплаты, то ИП равна фактору взноса на амортизацию единицы, посчитанному на основе ежемесячных платежей, умноженному на 12.

Ипотечная постоянная является удобным инструментом для быстрого нахождения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга (по формуле (5.1)).

Ипотечная постоянная необходима при проведении оценки эффективности использования заемных средств – при определении финансового левериджа.

При заданных ставке процента и сроке амортизации ипотечная постоянная равна обязательным ежегодным выплатам по обслуживанию долга на единицу кредита.

Для определения размера действительных выплат ипотечную постоянную следует умножить на основную сумму кредита.

Многие заемщики стремятся свести ипотечную постоянную к минимуму, для того чтобы минимизировать текущий остаток денежных средств, несмотря на то, что это ведет к росту суммарных процентных выплат и замедлению прироста собственного капитала за счет платежей в погашение ипотечного долга.

Рассмотрим, как влияет па ипотечную постоянную изменение только одного из условий кредита для рассмотренного нами примера, а именно изменение процентной ставки по кредиту, срока кредитования или изменение порядка осуществления платежей.

• 1) Понижение ставки но кредиту. Пусть теперь I/Y= 12%, тогда РМТ = 0,1241, т.е. ведет к уменьшению ИП.
• 2) Учащение платежей по кредиту (платежи ежемесячные, Ρ/Υ = 12) / РМТ = 0,0216 – это месячная ИП. Для определения годовой ее следует умножить на 12 месяцев: 0,0126 х 12 = 0,1517. Следовательно, понижение ставки но кредиту ведет к уменьшению ИП.
• 3) Увеличение срока кредита (с 30 до 40 лет): РМТ = = 0,1506 – уменьшение ИП.
• 4) Как зависит величина ИП от суммы ипотечного кредита?

Источник: http://studme.org/34788/finansy/raschety_ipotechnym_kreditam

Определение ипотечной постоянной

Годовая ипотечная постоянная (ИП) — это отношение обязательных выплат по кредиту за год (ОД — обслуживание долга, РМТ) к первоначальной основной сумме кредита (ИК, в расчетах — текущая стоимость PV):

Ипотечная постоянная включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы кредита, поэтому она должна превышать номинальную ставку процента по кредиту.

Для рассмотренного выше примера ИП = 15,23%.

Таким образом, ипотечная постоянная для ипотечных обязательств, предусматривающих ежегодные равные выплаты в счет погашения долга, равна фактору шестой функции сложного процента, т.е. фактору взноса на амортизацию денежной единицы.

Если условия кредита предусматривают ежемесячные выплаты, то ИП равна фактору взноса на амортизацию единицы, посчитанному на основе ежемесячных платежей, умноженному на 12.

Ипотечная постоянная является удобным инструментом для быстрого нахождения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга (по формуле 6.1).

Ипотечная постоянная используется также при проведении оценки эффективности использования заемных средств — при определении финансового левериджа.

При заданных ставке процента и сроке амортизации ипотечная постоянная равна обязательным ежегодным выплатам по обслуживанию долга на единицу кредита.

Для определения размера действительных выплат ипотечную постоянную следует умножить на основную сумму кредита.

Многие заемщики стремятся свести ипотечную постоянную к минимуму для того, чтобы минимизировать текущий остаток денежных средств, несмотря на то что это ведет к росту суммарных процентных выплат и замедлению прироста собственного капитала за счет платежей в погашение ипотечного долга.

Рассмотрим, как влияет на ипотечную постоянную изменение только одного из условий кредита в нашем примере, а именно: изменение процентной ставки по кредиту, срока кредитования или изменение порядка осуществления платежей.

• 1. Понижение ставки по кредиту. Пусть теперь / : Y = 12%, тогда: РМТ = 0,1241, т.е. ведет к уменьшению ИП.
• 2. Учащение платежей по кредиту (платежи ежемесячные, Р : Y = = 12): РМТ = 0,0216 — это месячная ИП; для определения годовой ее следует умножить на 12 месяцев: 0,0126 х 12 — 0,1517), следовательно, понижение ставки по кредиту ведет к уменьшению ИП.
• 3. Увеличение срока кредита (с 30 до 40 лет): РМТ — 0,1506 — ведет к уменьшению ИП.
• 4) Ввеличина ИП не зависит от суммы ипотечного кредита.

Кредитные дисконты и отдача по кредитам

Часто ипотечные кредиты под недвижимость предоставляются заемщикам с дисконтом (со скидкой), и ипотечные обязательства часто продаются со скидкой для ипотечных инвесторов.

Скидки с сумм кредита оцениваются в пунктах (points). Каждый пункт равен 1% от основной суммы кредита.

Реально заемщик подучает сумму меньшую, чем это определено кредитным договором, однако возврату подлежит вся сумма полностью плюс проценты на нее.

Например, если взять кредит в 10 000 дол. с тремя дисконтными пунктами, то это означает, что кредитор предоставляет заемщику 97% от основной суммы кредита в 10 000 дол. 97% от 10 000 дол. составляет 9700 дол., однако заемщик должен выплатить полностью 10 000 дол. плюс процент на всю эту сумму.

Таким образом, предоставляя кредит со скидкой, кредитор увеличивает свой доход на инвестиции (конечную отдачу), а заемщик идет на это, получая взамен, возможно, более низкий процент по кредиту по сравнению со среднерыночным.

Источник: http://bstudy.net/704157/ekonomika/opredelenie_ipotechnoy_postoyannoy

Оценка эффективности привлечения заемных средств. Финансовый леверидж. Расчет затрат по обслуживанию долга. Ипотечная постоянная, коэффициент ипотечной задолженности.

Оценка эффективности привлечения заемных средств.

Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе, что требует анализа таких факторов как:

1)процентная ставка по кредиту.

4)сумма ипотечного кредита.

6)основные условия кредитования.

Важнейшим фактором, определяющим эффективность заемных средств является уровень финансового левериджа или рычага.

Различают 2 показателя доходности:

· Ставка доходности недвижимости, определяется отношением ЧОД к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала

· Ставка доходности на собственный капитал, определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала инвестора:

ü Финансовый леверидж считается нейтральным, если Rн=Rск.

ü Финансовый леверидж считается положительным, если Rн Rск.

Важным фактором, оказывающий влияние на соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости является доля стоимости недвижимости финансируемая за счет ипотечного кредита. Анализ строится на динамике изменения ипотечной постоянной.

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения кредита оказывает влияние на ипотечную постоянную.

Меняя один из параметров(% ставка или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку. Однако, это приведет к увеличению общей суммы %, которую заемщик заплатит за весь период кредитования.

В ипотечно — инвестиционном анализе ведущую роль играют к-т ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

К-т ипотечной задолженности показывает долю заемных средств в общей стоимости недвижимости.

ИК — ипотечный кредит.

С — стоимость недвижимости.

Ипотечная постоянная — отношение расходов по обслуживанию долга к величине ипотечного кредита.

Чем выше значение КИЗ, тем больше доля заемных средств финансир-я сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов более высокий КИЗ означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.

ИП должна быть больше номинальной ставки % по кредиту для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен. В том случае, если ИП = % ставке по ипотечному кредиту погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет шаровым платежом. Когда ИП

Источник: http://mylektsii.ru/2-12205.html

Основные характеристики ипотечных кредитов

К характеристикам ипотечных кредитов относятся:

— Коэффициент ипотечной задолженности;

— Величина периодических платежей и ипотечная постоянная;

— Процент выплат по кредиту;

Расчет конкретных характеристик зависит от условий кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Большинство современных схем погашения предусматривают выплату кредитов на аннуитет ной основе, т.е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита. Такие кредиты называются само амортизирующимися.

В данном разделе мы рассмотрим характеристики само амортизирующихся кредитов с постоянной нормой процента.

1) Коэффициент ипотечной задолженности.

Данный коэффициент показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимости. Он рассчитывается по формуле:

где LTV — коэффициент ипотечной задолженности (Loan to Value Rate);

I — сумма ипотечного кредита, руб.;

C — общая стоимость кредита, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости. Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку или ремонт жилья, не превышает 70 % от стоимости этого жилья.

2) Периодический платеж.

Для полностью амортизирующегося кредита платеж определяется на основании суммы кредита, срока кредита и нормы процента. Так как все платежи одинаковы, то их величина определяется коэффициентом взноса на амортизацию единицы, который является функцией срока кредита и нормы процента (F6 — шестая функция денежной единицы):

где: А — ипотечная постоянная (взнос на амортизацию единицы);

i — ставка процента по кредиту;

t — срок кредитования.

Процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита называется кредитной постоянной.

где: LC — кредитная постоянная, %;

D — периодические платежи по обслуживанию долга, руб.;

I — основная сумма ипотечного кредита, руб.

В общем виде ипотечная и кредитная постоянные равны. На основе этого мы можем вывести формулу для расчета периодического платежа:

где: D — периодические платежи по обслуживанию долга, руб.;

I — основная сумма ипотечного кредита, руб.;

i — ставка процента по кредиту;

t — срок кредитования.

В условиях самоамортизирующегося кредита периодический платеж (платеж по обслуживанию кредита) включает выплату процентов и часть основной суммы. Графики амортизации таких кредитов мы рассмотрим в следующем разделе.

Для того, чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над ставкой процента обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равна процентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет ’’ шаровым’’ платежом. Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже процентов по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой долга и его остаток будет расти.

3) Остаток кредита (реверсия кредита с точки зрения кредитора).

Остаток кредита очень часто рассчитывается при продаже объектов до окончания срока кредита, при погашении кредита до окончания срока и т.д.

Остаток кредита при равномерных платежах определяется как настоящая стоимость платежей по обслуживанию кредита в течении оставшегося срока амортизации. При этом остаток кредита определяется на основе величины периодического платежа и коэффициента аннуитета (настоящая стоимость равновеликого потока платежей — F5 пятая функция денежной единицы):

где: В — остаток кредита, руб.;

D — периодический платеж, руб.;

i — ставка процента по кредиту, %;

n — оставшийся срок амортизации, лет (месяцев).

— коэффициент аннуитета (настоящая стоимость аннуитета) — а_n

Остаток кредита может быть также выражен как процент от начальной суммы кредита. Для этого надо рассчитать отношение коэффициента настоящей стоимости единичного аннуитета в течении оставшегося срока к коэффициенту настоящей стоимости единичного аннуитета в течении всего срока кредита при соответствующей норме процента:

где: B — остаток кредита в %;

a_n bol — коэффициент настоящей стоимости аннуитета для оставшегося периода;

a_n all — коэффициент настоящей стоимости аннуитета для всего периода.

4) Процент выплаты кредита.

Процент выплаты кредита, также как и остаток кредита, необходим при различных расчетах, например в расчетах ипотечно-инвестиционного анализа. Процент выплаты кредита определяется на основе известного процента остатка кредита:

где Р — процент выплаты кредита;

В — процент остатка кредита.

Процент выплаты кредита можно подсчитать непосредственно несколькими методами. Самым простым является метод определения Р как отношения коэффициента фонда возмещения (F3 — третья функция денежной единицы) для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период:

где: SFF all — коэффициент фонда возмещения для всего срока кредита;

SFF p — коэффициент фонда возмещения за расчетный период.

Коэффициент фонда возмещения находится по формуле:

где: SFF — коэффициент фонда возмещения;

i — ставка процента по кредита, %;

t — срок кредита, лет (месяцев).

5) Отдача кредитора.

Отдача (прибыль) кредитора определяется формулами дисконтирования, поскольку денежный поток от сумм обслуживания долга и реверсии кредита для кредитора аналогичен денежному потоку инвестора собственного капитала. Если кредит не имеет дополнительных условий, то отдача кредитора равна норме процента. Однако, если кредитный договор предусматривает какие либо дополнительные платежи со стороны заемщика, отдача кредитора будет больше, чем норма процента. В случае переменных платежей отдача кредитора также изменяется. Таким образом, для определения отдачи используют методы оценки инвестиционных проектов, в частности — определение внутренней нормы рентабельности проекта (IRR). В качестве инвестиционного проекта кредитор рассматривает конкретную кредитную позицию.

Источник: http://mydocx.ru/4-97152.html

• Как разнообразить семейные отношения? - как разнообразить семейные отношения
• Мое отношение к героям «Слова о полку Игореве» Слово о полку Игореве, Игоря, сына Святослава, внука Олегова Древнерусская литература: Только отличные сочинения - как в слове о полку игореве проявляется авторское отношение к героям и событиям
• Как мужчины дают понять, что женщина больше не нужна: территория женских разговоров - как ведет себя мужчина если хочет прекратить отношения
• Свободные отношения без обязательств – это как, плюсы и минусы - свободные отношения это как
• Личность как субъект и продукт социальных отношений - человек как субъект социальных отношений
• Как вернуть страсть в длительные отношения? Советы по возврату прежних отношений - как вернуть в отношения страсть
• Мужчина-Весы: как понять его отношение к тебе, признаки влюбленности - мужчина весы как понять его отношение к тебе
• Как освежить отношения в браке - как освежить отношения в браке
• Показатель критической ликвидности представляет собой отношение суммы денежных средств, краткосрочны - как отношение суммы денежных средств и краткосрочных обязательств рассчитывается такой показатель как
• Методическая разработка (литература, 9 класс) по теме: Литература - как ведут себя герои по отношению друг к другу бедная лиза